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绿地再闯关东 “东北冲动”可解商住萧条之忧?

发布:作者:胡嘉琦 朱耘06-17分类: 个股

金融新闻网

  再跨山海关,绿地在东北区域又有新动作。

  2020年6月5日,绿地控股((600606))在哈尔滨设立东北区域治理总部,并在绿地东北亚国博城举办绿地哈尔滨环球商品贸易港先行馆开馆典礼。

  在东北区域,绿地已有房地产事业部,新建立的区域治理总部似在明示着自2003年便进军东北的绿地调解构造架构,再度加码投资东北区域,绿地董事长张玉良称:“这一平台是绿地加速新一轮深耕生长的契机。”可见,东北区域在绿地计谋版图的重要职位。

  最近几年来,绿地“折戟东北”的音讯不绝于耳,而近日传出“桃色音讯”的绿地中层干部陈军也曾被媒体誉为绿地进军东北区域的“症结教师”。

  2019年年报显现,绿地欠债总额已达万亿,这与绿地的全国计谋规划及治理程度有怎样的关联,而近日绿地旗下公司更是为加速贩卖举行“子虚宣扬”被监管部门罚款44万元,别的,由于国度商住房政策涌现变化,重仓商住的绿地也受到了很大的袭击。北京商会会长黎乃超在接收《商学院》记者采访时示意,绿地在北京区域有估值400亿货值的商住类产品待售,重要集合在大兴、房山等地。

  在资本市场,有投资者质疑,“绿地自上市以来,股价跌跌不休,投资者亏惨,张玉良董事长数次喊话股价被严峻低估,近来一次是年终股价7.9元/股时说的,如今绿地的股价是5元多/股,市值600多亿,相当于万科的1/5,保利的1/3;这类状况下,公司居然打八折增发股票,这类行动是不是对公司股价雪上加霜,对投资者雪上加霜,公司有何步伐让惨跌的股价不再继承下滑?”关于投资者的疑问,绿地控股怎样诠释?绿地控股打八折增发股票的缘由是什么?绿地涌现高企的欠债的缘由是什么?别的,绿地近日拿地多为商住用地,最近几年来,贸易地产涌现大批空置,绿地多拿商住用地的缘由是什么,怎样去盘活空置的物业?

  对此,《商学院》记者向绿地控股团体品牌部发出采访提要,停止发稿日期,未收到复兴。

  折戟东北

  东北区域是绿地全国化规划的重要板块之一,据了解,6月5日,绿地哈尔滨环球商品贸易港先行馆将建立近20个国度馆,搜集包含第二届进博会同款展品在内的万余件商品。绿地东北亚国博城位于国度级新区哈尔滨新区和自贸区双中心区,以国际会展中间、会议中间、环球商品贸易港等“三大中间”为中心,建立集贸易会展、总部经济、伶俐科创、商务金融为一体的项目。该项目总用地面积约172万平方米,地上建筑面积约361万平方米,自2019年9月启动至今,在建工程总建筑面积已达125万平方米,进度完成34.6%。

  中国区域科学协会理事长肖金成在接收《商学院》记者采访时示意,东北区域的基本设施完美、产业基本雄厚、生态环境优良、资本天禀合理,因而,东北区域有较大的生长潜力,东北区域最近几年来生长滞后重要受汗青缘由、体系体例机制存在很多问题,受大环境影响东北区域经济涌现萎缩的征象,别的,营商环境也是东北区域投资的重要要素。受产业生长不增进的影响,年青人在东北区域找不到适宜的事情时机、收入达不到希冀,很多东北人去东南沿海区域及京津冀区域寻觅事情时机,东北区域最近几年涌现资金外流和人才外流征象。肖金成以为,处理的方法是生长产业。当今,我国由计划经济转变为市场经济,因而,东北区域要完成复兴,必须有大规模的投资者举行投资。

  最近几年来,绿地借大基建屡次在东北投资,在2019年8月,绿地曾和沈阳签订协定,将来5年在沈阳拟投资300亿元,包含但不限于房地产开发、基本设施建立、都市综合开发等项目。而2019年年报显现,绿地在东北区域的营收仅为64.8亿元,在各大区域属于垫底排名。大基建具有回款周期长及行业毛利低等特性,绿地想要经由过程大基建重振东北功绩仍存在应战。

  2014年是绿地的“高光时刻”,整年贩卖额凌驾万科,达256.7亿元,登顶“房企一哥”的宝座,在东北区域的营收则到达129.66亿元,房地产业务整年完成预贩卖金额2408亿元,较上年增进50%。

  然则,这类好的现象并没有保持良久,2015年,“东北事业部出了大事”,绿地本溪山川城涌现资管过期,本溪山川城的业主发明绿地推延托付事宜,2019年,在指导留言上仍有购房者称,贷款买的本溪绿地山川不能入住,市委办公室发起告状绿地,法院会判绿地团体败诉,并称该案件已进入实行阶段。也就是在这一年,绿地东北一切项目均因项目资金短缺歇工,绿地的售楼处也被报出被砸。绿地在东北区域的营收也涌现“腰斩”,下滑至69.11亿元,营收收入较2014年下滑46.7%。据企查查显现,绿地控股旗下本溪绿地实业(团体)股份有限公司因本身失约被限定高消费,本身风险高达590条。

  托付难、没法退款、项目阻滞,业主的延续维权也让绿地在腐蚀绿地东北的品牌形象,绿地东北子公司也因债务过期,屡次被列为失约实行人。据通告显现,辽宁本溪绿地发作的过期乞贷金额到达4.575亿元,个中短时间乞贷2.475亿元,长期乞贷2.1亿元。这家子公司也屡次被列为失约被实行人。据企查查显现,本溪绿地实业是绿地辽宁投资建立控股团体有限公司的子公司该公司曾因未定时推行法律义务而被法院强制实行屡次,现在已被最高群众法院列为失约公司,限定高消费。

  就在不久前,2020年4月21日,群众法院网宣布,绿地旗下绿地吉林置业有限公司也因欠款吉林市宏成电力工程有限公司被吉林省吉林市昌邑查封、凝结旗下代价172.3万元财富。

  绿地团体董事长、总裁张玉良曾在2016年功绩快报媒体沟通会上,坦承2016年绿地退房金额高达280亿元,个中贩卖日就衰败的东北区域,退房金额则三四十亿元。而绿地退掉的多半集于2014、2015年贩卖的房源,而2014年登顶行业榜首,2015年以后涌现的东北区域的大规模歇工及维权事宜也在向市场通报信号。

  桃色音讯传出“糜烂”信号

  不久前,微博用户“VS生生不息”宣布一封“致绿地团体张玉良董事及列位实行总裁”的实名告发信。

  该用户史某称其4月17日得知其妻和陈军婚内出轨,2020年2月,当时还没有拿到研究生毕业文凭和学历认证的其妻张某被绿地高管陈军“破格录取为本身秘书”。时期陈军谎称本身已无生育能力,致使张某怀胎2个月。告发信上提出陈某挪用公款给张某买上万元的奢侈品包,还宣称本身有9000万,在多个都市有多套房。

  公然材料显现,此次爆料的主人公陈军,上海人,香港岭南大学本硕连读,法国INSEEC博士学位(DBA)。

  2012年之前,陈军曾经在绿地长沙事业部、南昌事业部担任营销事情,2012年10月任至绿地团体东北事业部任营销总监,2014年1月再次被调任到绿地团体辽宁事业部,在陈军担任绿地东北区域营销时期,绿地东北的贩卖功绩从52亿攀升至2014年的完成127.75亿元贩卖额,成为团体一批功绩优异的百亿事业部之一。陈军也被冠以“症结教师”的称呼。

  然则,好景不长,2015年入手下手绿地涌现项目大批延期托付,陈军也于2016年悄悄脱离绿地,去了碧桂园和中粮,直至2019年,再次回到绿地。

  5月20日晚间,市场有音讯传出,针对近期绿地京津冀事业部营销部担任人陈军被实名告发事宜,绿地团体近日在内部转达了处理意见:打消陈军京津冀事业部营销部担任人的职务,并与其消除劳动合同关联。陈军事宜也牵扯出房企的内部治理状况,陈军被指有“9000亿个人资产”,这对房企中层仅依附工资收入是很难完成的,有投资者讯问,“绿地陈军不法侵犯公司资产观察最新状况”。

  地产行业的每一个环节都面对引诱,而营销又是“吃回扣”的重灾区,个中包含,从上下流供应商、广告商拿回扣,别的另有囤积特价房高价出卖,低买高卖,向中介拿提点等体式格局,有的营销条线会将本身现实掌握的公司与分销商签约,然后将来访的客人签到分销商名下,从而取得代办费、佣金等收入,更有甚者为了猎取代办用度和佣金,制作子虚购房者,待拿到提点和佣金以后再做退房,而2016年绿地东北区域涌现退房金额高达三四十亿元,陈军在 “桃色音讯”爆出“走外围工程报销包包,不走事业部”等操纵,也为昔时陈军在东北区域的功绩蒙上了暗影。

  着名经济学家宋清辉以为,陈军事宜对公司带来的影响很卑劣,资本市场对其好像已落空自信心。资深房地产评论员严跃进则以为,绿地应强化中高层内部的治理,从而防止陈军事宜的再次发作。

  万亿欠债涉嫌子虚宣扬

  绿地在“桃色音讯”的诟病中一波未平,又起一波,近日,绿地济南公司涌现炒作“政府搬家”,绿地济南公司被罚44万元。据山东省市场监视治理局官方微信民众号音讯,因子虚宣扬“济南市政府将搬家至先行区”不实信息济南构成不正当竞争行动。4月30日,绿地济南公司在对某单元团购促销中发放载有“济南市政府将搬家至先行区”不实信息的宣扬材料。以后,网上也有很多传言“跟风”称,济南市政府将北迁至新旧动能转换先行区。

  在宋清辉看来,绿地旗下子公司涌现子虚宣扬的缘由或源于功绩激动,总部应当对绿地济南公司加强治理,不然另有大概涌现相似的违规违法行动发作。

  绿地旗下公司官逼民反的缘由或是与公司的万亿欠债有关。据2019年年报显现,据2019 年报,绿地控股公司岁终总资产11457 亿元,整年完成业务收入 4278 亿元,同比增进 23%;利润总额 306 亿元,同比增进 26%;归属于母公司股东的净利润 147 亿元,同比增进 30%;经营性现金流量净额 193 亿元。

  但值得关注的是,绿地控股欠债总额打破万亿,为10143.14亿元,而这一数字在2020年一季度为9985.62亿元,财报显现,停止2019岁终,绿地控股短时间乞贷为296.85亿元,一年内到期的非运动欠债为868.84亿元,两者算计构成的短时间债务高达1165.69亿元。

  停止2020年一季度末,绿地控股短时间乞贷为317.19亿元,一年内到期的非运动欠债为770.42亿元,绿地控股算计短时间债务凌驾千亿,达1087.61亿元。与此相对应的,停止2019岁终,绿地控股的货币资金为889.02亿元,与短时间债务之间存在276.67亿元的缺口。至2020年一季度末,这一缺口扩展至306.20亿元。货币资金与短时间债务之间缺口不停加大。与此同时,绿地控股2019年库存货值达6699.12亿元,2020年第一季度,绿地控股的库存依旧还高达6272.37亿元。

  2020年一季度财报显现,绿地控股房地产业务完成业务收入378亿元,同比增进4.42%;基建产业完成业务收入340亿元,同比削减26%。一季度累计完成合同贩卖金额505亿元,同比下落27%;完成合同贩卖面积425万平方米,同比下落29%。停止2020年3月31日,绿地控股货币资金为781.41亿元,同比下落12.1%。同时,公司的经营性运动现金流也大幅下落,从2019年同期21.53亿元的净流入下滑至79.91亿元的净流出,降幅471%。

  停止2020年6月16日,绿地股价为5.61元/股,绿地控股总市值为683亿元。而其上市首日股价为25.1元/股,市值达3054亿元,此时市值已较初收盘时缩水2371亿元。在资本市场,有投资者质疑,“绿地自上市以来,股价跌跌不休,投资者亏惨,张玉良董事长数次喊话股价被严峻低估,近来一次是年终股价7.9元/股时说的,公司竞然预备打八折增发股票,意欲何为?”投资者以为,绿地的这类融资体式格局严峻损伤中小投资人的权益然则中小投资人却黔驴技穷,绿地在复兴中也认可非公然发行事项仍处于中国证监会深灰过程当中,何时能考核完成尚不肯定。

  在58安居客房产研究院分院院长张波看来,绿地控股多元化计谋未能令其偿债目标优化,并致使其团体利润率不高,肯定程度上影响到其在房地产主业上的表现。同时由于资金紧张也影响到其部份项目标制作进度,关于绿地来讲,仍需加速在售项目标去化速率,或对资金紧张也会起到肯定减缓作用。值得关注的是,绿地在部份项目标投入的资金量过大也在很大程度上影响到其欠债程度,比方2019年接手中民投董家渡地王项目50%股权及响应债务,消费高达121亿元,同时部份大体量项目标后延续投入也会让现金流很有压力。整体来看,绿地中短时间内面对的资金压力将延续存在,但不会显著影响到企业的一般运作。

  宋清辉以为,绿地控股欠债高企的缘由源于自觉扩大,怎样谐和好高增进、高欠债和高周转之间的均衡关联,是掌握个中的风险的“宝贝”。

  资深地产人士优淘城总裁薛建雄在接收《商学院》记者采访时示意,“由于太多的商办物业措置不力,室庐地皮又贮备不足,影响了绿地功绩表现。”薛建雄称。绿地前几年做了很多商办项目,这些项目贩卖不抱负,留下很多资产,致使欠债越来越高。薛建雄发起,绿地须要下决心特地措置这些资产,变成现金流。别的,由于受限购限售政策的影响,绿地存在很多大型商办项目滞销也是绿地功绩受影响的缘由之一。

  商住冷落

  受国度根绝“商改住”,通州“限购”等政策的影响,在北京房山、大兴等地有多个商住类的项目绿地团体也受到了很大影响。

  《商学院》记者访问发明,绿地房山良乡诺亚方舟项目周边人烟稀少,周边配套步伐并不完美,招商广告贴满楼体底层部份,底商纵然在马路沿线,然则仍有大批闲置衡宇还没有出租。多家底商贴满“出租”“出卖”字样,更有广告写出“公寓100万一套,特价房源100万”等。而由于该楼盘开发贩卖周期太长等要素,据贩卖职员引见,如今贩卖该项目并非绿地方面直销,而是由万佳喜地产与绿地签订协作协定,举行代销。由于焦急回款,所以如今的平层价钱在1.8万元/平方米,记者走进贩卖的衡宇发明,贩卖的衡宇内部地面存在积水及多种杂物还没有整顿。

  北京房地产商会会长黎乃超向《商学院》记者引见,绿地团体在北京有400亿货值项目待售,房山良乡的项目绿地已贩卖良久了,绿地大批待售项目重要散布在大兴及房山其他区域。

  黎乃超以为,由于2017年3月17日连续出台的关于北京商办住房政策,国度袭击乱象,个中,不准支解出卖,限购,银行从50%贷款提高到80%,一系列的政策对商办项目包含绿地在内的这类五环外的写字楼项目影响很大,绿地团体在北京有400亿货值项目待售。北京五环之内或在五环四周重如果办公区,跟着产业园区的增添,分流商圈及办公场合叠加乡村团体用地建房增添,租户可选择余地更大了,绿地在房山大兴项目不同于五环内受疫情影响的贸易项目,属于商办类项目,昔时拿地的时刻多是为了以公寓的目标举行出卖,由于北京拿室庐用地难且贵,所以企业想经由过程商住改公寓的体式格局举行“曲线救国”,进而举行公寓出卖。然则由于商住类项目不能落户及就近上学,购置须要公司天资,转手难,五环之外出租难题即是要素,纵然价钱较低,消费者仍不情愿买账。

  将来,绿地将怎样挽回品牌形象,再次加码规划东北可否走出之前的“失意”,在北京的大批商住待售项目又将怎样措置,对此,《商学院》记者将延续关注。

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