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自融之王:中梁老板搞了400亿私募

发布:网络07-17分类: 理财

金融新闻网

编者按――

“三道红线”房企融资新政,明面上像一把达摩克利斯之剑悬在房企头上。为了应对这一新政,房企得在财政、债务、拿地上动足脑子。但在真正的房企跨栏能手眼前,三道红线犹如虚设。 更有甚者,房企中梁控股老板杨剑直接隐名控股私募基金公司,刊行几百亿私募基金输血旗下房地产项目,三条红线能奈其何?

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挂羊头卖狗肉

2021年3月31日,福州市连江县人民政府宣布一则公然信息,内容是连江森梁置业有限公司(下称“森梁置业”)翡丽云邸住宅小区获得了项目立案。森梁置业是三木团体(000632.sz)的全资子公司,工商注册时间为2021年3月18日。

wind资讯显示,三木团体是一家“以房地产开发、商业旅游资产运营和收支口商业为主营营业的综合类企业团体”。翡丽云邸的土地,就来自2021年3月4日三木团体竞得的连地拍卖【2021】01号地块,土地的成交价为5.85亿元。

在房地产领域,三木团体的存在感较弱,然则翡丽云邸却声名在外。沈阳、重庆、太仓、长沙、福州等地均有以翡丽云邸命名的住宅小区,而他们配合的开发商则是同为福建老乡的地产公司阳光城(000671.sz)。

从工商股权关系来看,阳光城法人林腾蛟通过上海阳光龙净实业团体有限公司持有三木团体12.92%的股份,是三木团体第二大股东。 针对森梁置业翡丽云邸这个项目,2021年5月,XXXX信托有限公司(下称“xX信托”)刊行确立了一款名为“x信・X乾・增益尊享30号聚集资金信托设计”(下称“增益尊享30号”)的项目。

凭证xX信托向投资人提供的推介质料,这款聚集信托的规模为3亿元,资金用途为“投向福建三木建设生长有限公司刊行的类永续债,用于刊行人弥补流动资金”,限期为“1 N”年。

同时,XX信托还与融资方及其关联方约定了4项增信措施:一是上海中梁企业生长有限公司(下称“中梁企发”)及福建三木团体股份有限公司为刊行人提供担保;二是森梁置业股权100%质押;三是翡丽云邸所属的拍卖【2021】01号地块后置抵押;四是强制付息、提前到期、加速到期条款。

土地后置抵押、项目公司股权抵押、母公司担保――从这些增信措施来看,增益尊享30号更像是一款地产项目,但XX信托却在产物类型里将它归为“牢靠收益-工商企业”类。

若是我们仔细审阅这个项目,还可以发现一些加倍新鲜的地方,好比作为三木团体全资子公司的森梁置业,其名称中带有“森”字十分自然,但为何还带着中梁的“梁”字?再好比地产信托的资金用途可以直接投向项目开发,为何要购置森梁置业关联公司刊行的“类永续债”?以及,最主要的一点是,三木团体旗下公司通过信托融资,为什么要毫无关联的中梁企发给它担保?

据知情人士透露,森梁置业的翡丽云邸,其全称是“三木中梁・翡丽云邸”。项目公司现实由三木团体和中梁控股配合出资,其中三木团体持股51%,中梁控股持股49%,不外这一持股比例并未反映到工商股权结构中。

同时,阳光城旗下物业公司阳光智博为该小区提供物业服务。“由于阳光城正在去库存,因此这几年阳光城在福建拿地基本上都以三木团体的名义去拿”,靠近项目公司的一位人士告诉锋雳。

这种绝妙的操作形成了一个三方共赢的效果。对于阳光城来说,通过三木团体拿地,项目运营所发生的债务与使用的财政杠杆将不再计入自身的财政报表;对于中梁控股而言,除了阳光城、XX信托与购房者,没有人知道它介入了项目开发;对于XX信托而言,由于三木团体在中国证监会立案的行业种别是“批发业”,增益尊享30号不会占用地产信托名贵的额度,同时大大降低了羁系的关注度。

针对资金投向永续债这个问题,一位业内人士示意,至少从2019年最先,永续债就已成为地产公司惯常使用的“明股实债”手段之一,其他工具还包罗优先股、可转债等。由于在财政报表中,永续债被归入所有者权益下项目的“其他权益工具”,因此可以辅助房企隐藏真实欠债水平、美化财政报表。

明缩表内,暗扩表外

2020年8月,住房城乡建设部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,研究进一步落实房地产长效机制。这场座谈会共有12家房企列席,包罗上文提到的阳光城与中梁控股。

集会竣事后,业内传出新闻称,羁系部门为控制房企有息债务的增收支台了新规――设置“三道红线”,即剔除预收款后的资产欠债率不能大于70%、净欠债率不能大于100%、现金短债比不能小于1倍;若是房企踩中上述“红线”,则其有息欠债规模的增速将受到限制,随之举债能力和生长速率均会受到影响。

反观阳光城与中梁控股的财政数据,凭证华泰证券宣布的研究讲述《2020年房企三道红线达标几何》,2019年,阳光城与中梁控股均踩中了两道红线,其中阳光城剔除预收款后的资产欠债率为77.62%,净欠债率为138.2%;中梁控股剔除预收款后的资产欠债率为80.79%,现金短债比为0.7。

而到了2020年,两家房企均实现了“降档”,其中阳光城的净欠债率下降到了94.9%,中梁控股的现金短债比则上升到了1.09。

降档的背后,是中梁控股(02772.hk)大规模缩短表内资产,起劲扩张表外资产的操作。该公司年报显示,2019年底,中梁控股的隶属公司、合营企业与联营公司拥有458个处于差异开发阶段的房地产项目,拥有总土地贮备达修建面积约5700万平方米。

而到了2020年底,该公司的隶属公司、合营企业与联营公司拥有480个处于差异开发阶段的房地产项目,拥有总土地贮备达修建面积约6510万平方米。 这增添的810万土地贮备,约有一半来自中梁控股的合营企业与联营公司。

2019年,中梁控股隶属公司所开发土地贮备总量为4044万平米,合营企业与联营公司仅1659万平米;而到了2020年,中梁控股隶属公司所开发土地贮备总量为4424万平米,增幅9.4%;合营企业与联营公司所开发土地贮备总量为2090万平米,增幅到达了25.98%。

作为已往数年间地产领域最大的黑马,中梁控股一直以激进的财政战略为外界所知。凭证其招股说明书披露,2016到2018这三年时间里,中梁控股划分实现了29.25亿元、140.26亿元、302.14亿元的营业收入;其同期净欠债率颠簸尤为伟大,划分到达了1790%、339%与58%。

除了惊人的扩张速率,对于信托和资管融资的特殊偏好则是业界对于中梁控股的另一印象。同样据其招股说明书,停止到2018年底,中梁控股另有109笔信托融资尚未送还,本金到达了147.16亿元,占到了其那时乞贷总额的54.5%。由于仰仗此类高成本资金,2016至2018年间,中梁控股未送还乞贷总额的加权平均现实利率划分到达了9.4%、7.9%与9.9%。

基协:私募实控人就是杨剑

相比某些地产公司依赖第三方财富机构,普遍提议大量野鸡基金向社会融资,中梁控股的段位显然更高――中梁控股的某位“前高管”、老板的小舅子,名义上自己设立私募基金召募资金,募资几百亿、连续为中梁旗下地产项目输血。

但真相是――这些私募基金背后的现实控制人,就是中梁控股的老板,杨剑。2017年,中梁控股原执行董事徐亮琼以法人身份注册确立了上海忠信徐企业治理有限公司(忠信资源)。

中梁招股书显示,徐亮琼曾经为中梁控股执行董事兼高级副总裁,又名徐忠信,是中梁董事长杨剑妻弟。 明面上,可能为了阻止关联生意,在中梁控股上市之前,徐亮琼将忠信资源100%的股权转让给了另一个自然人陈椒。

现在,忠信资源已确立多家专业资产治理公司,累计刊行基金超70支,投资项目超170个,2021年一季度资产治理规模跨越400亿。

要害问题,忠信资源公司网站出现的投资案例,险些所有为中梁控股旗下地产项目,包罗“安徽国宾府项目”、“苏州首府壹号院项目”、“安徽江督府项目”、“苏州独墅御湖项目”等,但在页面上,均不带“中梁”字样,外面事情做得异常到位。

另一方面,忠信资源在结构上接纳了隐名控制的套路,从其官网的架构看,忠信资源旗下有梁商资源、梁轩资源等私募基金治理公司。然则以上公司间,并无直接的股权关系。

以梁轩资源为例,公司商标的申请人是上海忠信徐企业治理有限公司,但这个字号对应的公司,现实是,杭州梁轩投资治理有限公司,杭州梁轩的大股东是一个自然人丁海,与忠信资源系统的公司,并无明面上的股权关系,但却被归入忠信资源旗下,说明梁轩资源是忠信资源旗下的隐名控制公司,丁海只是明面上的股东。

忠信资源系列400亿私募背后的真正现实控制人是谁?

忠信资源旗下的旗舰融资平台梁商资源,全叫叫梁商资产治理(上海)有限责任公司,仅基金业协会宣布的信息显示,梁商资源旗下立案了21只私募基金。

只管工商系统中,梁商资源占股70%的大股东,是上海忠信徐企业治理有限公司。然则,在基金业协会的立案信息,果真写明晰:梁商资源的现实控制人,是杨剑。

也就是说,在眼花缭乱的隐名控制关系背后,梁商资源―忠信资源及旗下400亿私募的真正控制人,就是杨剑。杨剑,也是地产公司中梁控股的执行董事兼董事长、首创人。

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