打造金融品牌,提升行业文明,共建和谐金融。

割中国地产大佬的韭菜,黑石苏世民的围猎图

发布:网络07-18分类: 理财

金融新闻网

图片泉源@视觉中国

文 | 一点财经,作者 | 刘亚杰,编辑 | 严睿

“我们要跑了?往哪去跑?我的护照照样中华人民共和国护照。”

2017年8月20日,广州媒体碰头会上,SOHO中国董事长潘石屹被记者追问时云云示意。吃尽了中河山地增值盈利,转而兜销旗下上外洋滩、世纪广场、虹口等多处资产。“服务社会和他人”的理想还没实现,照样扬尘而去,不留云泽。

可是作为“接盘侠”的黑石团体(BX)董事长兼CEO苏世民,态度和行动截然相反:不仅愿意花236.58亿港元控股SOHO中国,还在中国地产圈继续寻找新的猎物――上海香溢花园、广州国际机场综合物流园、中国物流资产控股权……能买就买,买不到就盯上。

于是偌大的中国地产市场,成了一个资产围城:城里一众海内大佬们如热锅上的蚂蚁,总想卖掉些资产从是非之地脱身;城外的外洋资源恰似饥饿的秃鹫,直等着集中出逃泛起踩踏事宜,获得理想的投资回报。

“房地产是中国经济中一块主要的组成部门,若是说你对房地产不感兴趣,就相当于说你对呼吸不感兴趣。”根据苏世民的说法,是海内大佬们对呼吸不感兴趣了吗?固然不是。

楼市遵照着地产行业生长的客观纪律,在调控政策的指导下进入平稳生长阶段,失去增速的效果最终诱发恐慌情绪;越是忙乱,越是让苏世民这样见惯全球资产颠簸的大佬,嗅到时机的血腥味儿。

一边是中国地产行业生上进入调整周期,一边是资源猎手发现攻其不备的窗口,地产大佬与国际资源大鳄之间的博弈,已是拉开大幕。

“老猎手”的第一枪

“围猎”海内地产行业资产,苏世民已经筹备多年。

2016年12月,中央经济事情集会指出,要把提防金融风险放到加倍主要的位置,下刻意处置一批风险点,着力防控资产泡沫。谁是“风险点”?谁又是“资产泡沫”?很遗憾,靠着“高杠杆 高周转”快速发展,动员房价快速提升的地产行业成为众矢之的。

作为行业代表,万达团体董事长王健林如芒在背:2017年一季度数据显示,仅万达商业的欠债就到达5446.03亿元,一年内到期非流动欠债为198.97亿元,这还未将其他版块盘算在内。再不松手就要成为被“下刻意处置”的“风险点”了。

相比之下,苏世民的情形也不甚理想。2008年中投增持黑石股票,中国市场大门正式打开。可是往后多年,黑石的显示一直不温不火。

2010年7.34亿元团结鹰君团体开发大连朗豪旅店、2013年1.28亿美元收购方兴地产子公司49%股权、2013年4亿美元收购SCP深圳购物中央40%股权……无论投资额度照样脱手频率,均与“私募之王”的身份,以及刻意重仓中国市场的设计不相相符。

一边是被动降杠杆、卖资产以求存的地产老板,一边是投资宏愿未能兑现的资源大佬,二人在2017年5月碰面。

然而现在看到的新闻,仅有“愉快碰头,相互捧场”的内容。前者一定想卖,后者一定想买,可最终什么都没发生,没有人知道其中缘故原由。

2个月后,发生了那一年最电光石火的故事:王健林作价631.7亿元,将13个万达文旅项目与77家旅店,划分卖给融创中国董事会主席孙宏斌与富力地产团体董事长李思廉。

一座长白山文旅项目建设用度200亿元,13个文旅项目打包价只要400亿元;最初旅店的卖价是336亿元,成交时卖价还不足200亿元。这是一场掠夺,彻头彻尾的掠夺。

“没有(摔杯)的事儿,一直言笑风生。”回首这段故事,王健林云淡风轻。若是这场掠夺在王健林的设计内是可以接受的效果,什么是不能以接受的?只可能能是2个月前,苏世民的报价与黑石的靠山。

万达团体确实需要尽快化解债务危急,这是那时身处风头浪尖的老王最头疼的问题,可是这并不意味着没有底线的让步。当融创与富力631.7亿元的打包价都能接受时,或许只能说苏世民的报价低到王健林基本无法接受。

其着实谈判桌的另一端,苏世民也会意有不甘。王健林一定给足了诚意,苏世民却无法与之相匹配。进入中国市场近十年,尚未签过一笔金额跨越50亿元的生意;确立的第一只亚洲投资基金照样2018年的事情,而且整体规模不外23亿美元。

在这一场博弈中,王健林和苏世民都没有赢。急于脱手的商人碰着了不那么急于脱手的买家,这场生意只能就此作罢。

重装出击

面临“降杠杆”的压力,或许2017年时刻房企另有的选,进入2020年斡旋的空间更小了。

一直悬而未决的“三条红线”――剔除预收款后资产欠债率低于70%、净欠债率低于100%、现金短债比大于1,最终在2020年中期落地,提升利润空间,加速现金回流,成为当务之急,海内房企的日子越来越忧伤。

此外,22城土地集中通告、集中出让的“两集中”模式,以及“一城一策”的羁系调控,都让地产商感受到亘古未有的压力。

这段时间,泰禾团体、中原幸福、福晟国际等头部房企均已泛起暴雷事宜;公然数据显示,2020年海内房企停业数目跨越470家。

转头再看2017年那次“掠夺式”的生意,赔本的照样王健林吗?

公然信息显示,羁系“三条红线”宣布后,所有踩线的头部房企总共有四家,融创和富力就占有名单“半壁山河”,照样靠着出售资产、裁员、放缓拿地节奏等方式,逐步转移风险;倒是“被掠夺”的王健林异常潇洒,在出清境外资产后脱节了债务风险。

至于买家苏世民,鼓鼓的钱包足以证实购置力:公然数据显示,住手2021财年第一季度,黑石治理总资产规模已经跨越6488亿美元,同比增进21%;新召募资金规模到达1108亿美元,居全球之首。

同时彭博社有新闻示意,继2018年为首只亚洲基金召募23亿美元后,黑石为第二只专注于亚洲区域的私募股权基金召募了50亿美元,为重仓中国做好充实准备。

“在资金方面,我们乐成集资令已召募而未投出的资金到达可观的数额(2020年为1560亿美元),这为我们提供了极大的天真性来部署资金并明智地追求由错位缔造的时机。”黑石已经解决了之前的问题,面临货架上琳琅满目的资产,苏世民也准备了足够的子弹。

在房企排队变卖资产的时刻,苏世民启动逆向收购,这才是大佬守候的时机。据不完全统计,自2008年完成第一笔投资算起到2020年3月,黑石在中国房地产市场累计投资靠近300亿元,其中大部门投资发生在2018年后,仅2019年的投资额度约为200亿元。

再看2020-2021年黑石收购的三个地产项目:12亿元收购融创持有的上海香溢花园、11亿美元收购广州国际机场综合物流园70%的股权(富力地产持有)、30亿美元收购SOHO中国,规模越来越大,频率也在加速。

巧合的是,昔时取代苏世民,从万达手里收购文旅和旅店项目的融创与富力,现在都已成为黑石“寺库”里的窘客。似乎资产只是在它们内部完成了置换,最后照样落到苏世民的口袋。

“螳螂捕蝉,黄雀在后。”有时刻人生就是这样,充满戏剧性。

好钢用在刃上

有钱可以为所欲为吗?苏世民看来绝对不行。

2021年1月14日,同是杠杆收购行家的KKR(Kohlberg Kravis Roberts & Co. L.P.)完成一笔规模为17亿美元的亚洲房地产基金。KKR中国区董事赵然示意,现在是进入亚洲地产领域的好时机,尤其以中国最为突出。

“KKR亚洲房地产基金身为一只定位泛亚洲的基金,不会设定明确的比例,说若干资金要投中国,或者若干资金投往其他国家,但我以为中国一定是我们基金很大、很主要的一个市场。”

从KKR中国区董事赵然的话里能看得出,叫卖中国地产项目的房企在排队,准备重仓中国资产的私募基金也在排队。

“我投资的第一规则很简朴:不要亏钱!”钱要是花在错误的地方,就会打破苏世民的投资规则,这一定不行。必须有的放矢,把钱用在最要紧的项目上。

曾经黑石最乐成的是希尔顿旅店项目。不外,现在苏世民眼中有了更好的标的:“我们投资了中国物流房地产以及地段好的购物中央等,不是高端购物中央,而是针对民众消费的。”

公然数据显示,现在中国人均仓储面积仅0.41平方米,主要都会非自用中高尺度设施人均面积仅0.015平方米,美国两项数据划分为5.33平方米与1.13平方米。于是这些年,黑石已经在全球局限内结构物流地产。

这年月,稀缺资源就是钱,苏世民岂能放弃近在眼前的时机?于是坊间还曾传出黑石团体、京东物流、美团-W介入竞逐中国物流资产控股权的新闻。

至于商业地产,世邦魏理仕宣布《大中华区2030年展望讲述》展望,2030年中海内地可投资商业地产总量将大幅增进至约80万亿元,成为亚太区最大的商业地产投资市场,商业地产大宗生意金额有望较当前水平增进两倍左右至每年近6500亿元。

谁都知道,10年,甚至5年后的中国,商业资产都不会是现在这样;可是并非所有人都有能力,等到10年,甚至5年后看到未来的容貌。固然,苏世民可以,事实整个行业进入了买方时代。

持有资产、整合资产、套利资产,这游戏玩了这么多年从来没失败过。一个希尔顿旅店项目,整整持有了11年时间,转手就能赚140个“小目的”,照样美元,凭什么不能在中国大地结出自己希望的果实呢?

于是2020年9月,黑石买下融创的商业资产;不到一年后,犹如“一点财经”在《潘石屹这回是真的卖掉了“根”》中所述,出价买下SOHO中国(0410.HK)焦点资产。这年头,耐心就是实力。

重仓中国物流与商业地产等资产,苏世民已经火力全开。

结语

眼下,地产商与投契客的博弈还在继续,“秃鹫”黑石还在寻找理想的猎物。这段精彩博弈,已经有许多履历需要总结。

作为地产从业者,这是一次异常深刻的教训。所有人都憧憬着万寿无疆与基业长青,可是在眼前利益与久远生长眼前,许多都选择追求前者,牺牲后者。当初以牺牲利润为价值,“高杠杆 高周转”如火如荼,最终不外为他人做嫁衣。

至于时机主义者,他们主要一颗壮大的心里。守候时机时要有足够顽强的定力与耐心,泛起时机是能够明察秋毫锁定目的,掌握时机时还要敢于脱手雷厉流行。这需要时间的磨炼与履历的积累,同时拥有这些特质的投契客实在不多。

性感可爱丝袜女郎高清写真
High definition photo of sexy and lovely stockings girl
温馨提示如有转载或引用以上内容之必要,敬请将本文链接作为出处标注,谢谢合作!

欢迎使用手机扫描访问本站